"Eat your brick", wörtlich übersetzt: "Iss deinen Ziegel" ist in den USA schon seit langem und mittlerweile auch bei uns ein Weg, seine Immobilie zu verrenten, um seinen Lebensstandard im Alter trotz gestiegener Kosten zu halten. Angesichts stark im Wert gestiegener Immobilien kann das besonders interessant sein.
Welche Wege gibt es hierfür in Deutschland? Ein Überblick, damit Sie den für Sie richtigen Weg wählen- und alsdann entsprechende Angebote einholen können:
Grundsätzlich gibt es drei Modelle für eine Verwertung mit Weiternutzung der Immobilie:
- Der Eigentümer nimmt einen Kredit auf sein Haus auf, freilich aufgrund des Alters zu anderen Konditionen;
- Der Eigentümer verkauft seine Immobilie und mietet die Immobilie sogleich zurück (Verkauf mit Rückmietung);
- Der Eigentümer behält sich beim Verkauf ein unentgeltliches Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch vor und erhält für die so belastete Immobilie eine Einmalzahlung und/oder eine lebenslange Leibrente (Verkauf mit Wohnungsrecht bzw. Nießbrauch).
Eine solche Verbindung von Veräußerung und lebenslangen Gegenleistungen ist sicher vielen aus Überlassungsverträgen an ihre Kinder, insbesondere bei einer Hofübergabe, bekannt.
Seniorendarlehen
Früher war es auch für ältere Menschen möglich, einen Kredit aufzunehmen und dafür ihr Haus als dingliche Sicherheit anzubieten (idR durch eine Grundschuld).
Ein solches Darlehen wird aber vielfach älteren Darlehensnehmern nicht mehr angeboten, weil die Tilgung in der Lebenszeit aufgrund des Alters bzw. der Alterseinkünfte nicht zu erwarten ist.
Beim „Senioren-Darlehen“ erfolgt die Auszahlung als Einmalzahlung oder in monatlichen Raten mit der Besonderheit, dass die Tilgung + Zinsen am Lebensende bzw. bei einem Umzug ins Heim erfolgen, dann durch Verkauf der Immobilie. Eine Variante ist die laufende Zinszahlung.
Dass bei uns diese Art der Finanzierung weniger verbreitet ist als andere Modelle liegt daran, dass zum einen die Beleihungsgrenzen wesentlich niedriger sind als sonst üblich und ggf. Zinszahlungen sowie die laufenden Unterhalts- und Instandhaltungskosten den frei zur Verfügung stehenden Geldbetrag unter Umständen stark schmälern.
Zudem besteht bei einer Einmalzahlung mit anschließender Geldanlage ein Verlustrisiko durch volatile Märkte.
Verkauf und Rückmiete
Ein Verkauf kombiniert mit einer Rückmiete ist transparent, weil bekannte Marktpreise für beides vereinbart werden können. Zudem spielt hier die Lebenserwartung keine Rolle.
Für den Verkäufer bleibt aber die Unsicherheit, ob er bis zu seinem Lebensende die Miete wird zahlen können; eine vergleichbare Problematik wie bei einem Seniorendarlehen mit Zinsen/Unterhalts-/Instandhaltungskosten.
Gestalterisch erfolgt die Umsetzung durch einen Mietvertrag auf Lebenszeit (der mit dem Verkauf beurkundet wird), der nur aus wichtigem Grund kündbar ist, also nicht z.B. wegen Eigenbedarf.
Die Erhöhung der Miete orientiert sich hierbei zumeist am allgemeinen Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes, wobei Zeiträume vereinbart werden sollten, in denen kein Erhöhungsverlangen gestellt werden kann (3-5 Jahre).
Verkauf mit Wohnungsrecht bzw. Nießbrauch
Bei Wohnungsrecht oder Nießbrauch muss der Verkäufer keine Miete zahlen, der Käufer demnach auch keine Miete versteuern.
Der Käufer zahlt, weil er an einer eigenen Nutzung durch eines der vorgenannten Rechte gehindert ist, einen geringeren Kaufpreis.
Scheinbar eine Win-Win Situation.
Nachteil der Lösung ist aber, dass der Wert des Wohnungsrechts nur mit der statistischen Lebenserwartung bestimmt werden kann, weil niemand weiß, wie lange der Verkäufer tatsächlich leben wird. Das führt dann in der Praxis zu entsprechend hohen Sicherheitszuschlägen auf den Wert des Wohnrechts und einen entsprechend niedrigeren Kaufpreis.
Ein weiterer Nachteil eines vorbehaltenen Wohnungsrechts oder Nießbrauchs gegenüber einer Rückvermietung ist, dass der Verkäufer nicht einfach kündigen kann, insbesondere falls er pflegebedürftig wird und die Pflege in seinem Haus nicht mit vertretbarem Aufwand unter medizinischen Gesichtspunkten sichergestellt werden kann.
Der Verkäufer hat beim Nießbrauch nämlich das Recht, die Wohnung zu vermieten; beim Wohnungsrecht hat er dieses Recht zwar nicht, aber hier wird dann vereinbart, dass entweder bei einem Wegzug Geldersatz in Höhe der ortsüblichen Miete vom Käufer zu zahlen ist oder eine einmalige Ablösesumme.
Leibrente
Der Vorteil einer Leibrente für den Käufer ist, dass er keinen Liquiditätsabfluss hat. Für den Verkäufer besteht der Vorteil darin, dass die Leibrente auf Lebenszeit gezahlt wird und damit unabhängig davon, wie alt er wird. Eine Wertsicherungsklausel schützt dann die Leibrente gegen Inflation.
Nachteilig ist die Leibrente dann, wenn der Verkäufer früh verstirbt. Zur Risikominimierung bietet sich die Vereinbarung einer Mindestdauer für die Rentenzahlung an. Für den Käufer besteht das Risko darin, dass der Verkäufer sehr alt wird. Beide Fälle führen zu einer Senkung der Leibrente.
Hierzu eine Geschichte aus dem wirklichen Leben (Quelle: "Welt"):
1965 kaufte ein 47-jähriger Anwalt der 90-jährigen Französin Jeanne Calment ihre Wohnung für eine monatliche Leibrente von 500 Dollar ab. Die Verfügungsgewalt über das Appartement, so die Abmachung, sollte der Käufer erst nach dem Tod der alten Dame bekommen. 30 Jahre später starb - der Anwalt. Madame Calment überlebte ihn um zwei Jahre.
