Sind das Alter eines Mieters oder seine langjährige Verwurzelung Härtegründe bei der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf?

BGH, Urteil vom 03.02.2021

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in seiner Entscheidung (Az.: VIII ZR 68/19) mit nachfolgendem Sachverhalt zu befassen:


Sachverhalt:

Die 1932 geborene Beklagte lebte mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann mehr als 20 Jahre in der streitgegenständlichen Wohnung.

Im Jahre 2015 wurde vom Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf erklärt.

Die Beklagte und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann widersprachen dieser Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.


Aus den Gründen:

Ein Mieter könne auch einer gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters (Anm.: wie im vorliegenden Fall) widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei.

Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen könne eine Härte ... nicht bejaht werden.

Es habe insoweit außer Acht gelassen, dass das hohe Alter eines Menschen je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung unterschiedlich auswirkt und dieser Umstand deshalb ... ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch nicht eine Härte begründe.

Das hohe Lebensalter eines Mieters könne in Verbindung mit weiteren Umständen – im Einzelfall auch der auf einer langen Mietdauer beruhenden tiefen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung – bei der gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung, mithin unter Berücksichtigung der sich aus diesen Faktoren konkret für den betroffenen Mieter ergebenden Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels, eine Härte begründen ...

Insbesondere könne eine Härte zu bejahen sein, wenn zu den genannten Umständen (hohes Lebensalter, Verwurzelung aufgrund langer Mietdauer) Erkrankungen des Mieters hinzukommen, aufgrund derer im Fall seines Herauslösens aus der Wohnumgebung eine Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten stehe.

Lässt der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zu oder bestehe im Fall eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, könne sogar allein dies einen Härtegrund darstellen ...

Es folgt die Bezugnahme auf die EU Grundrechtscharta, die Menschenwürde und das Sozialstaatsprinzip, die sämtlich allein wegen des hohen Lebensalters keine Härte begründen, auch nicht in Verbindung mit einer langen Mietdauer, unabhängig von den sich aus einem erzwungenen Wohnungswechsel konkret ergebenden Folgen.

Eine langjährige Mietdauer lasse für sich genommen noch nicht auf eine tiefe soziale Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen.

Vielmehr hänge deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters ab, namentlich davon, ob er bspw. soziale Kontakte in der Nachbarschaft pflege, Einkäufe für den täglichen Lebensbedarf in der näheren Umgebung erledige, an kulturellen, sportlichen oder religiösen Veranstaltungen in der Nähe seiner Wohnung teilnehme und/oder medizinische oder andere Dienstleistungen in seiner Wohnumgebung in Anspruch nehme.


Fazit:

Im Ergebnis sind die gegenläufigen Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen, ausgerichtet an den konkreten Umständen des Einzelfalles.

Aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse verbietet sich dabei eine von vorneherein an bestimmten Kategorien, wie etwa dem Alter,  ausgerichtete Gewichtung zu Gunsten einer der Parteien.