Wohnungsrecht oder Nießbrauchsrecht an 1. oder 2. Rangstelle im Grundbuch dinglich gesichert? Was hat es damit auf sich?

Rangstellen im Grundbuch

Grundsätzliches

Bei der Vermögensübertragung einer Immobilie (Haus oder Eigentumswohnung) an eines der Kinder behalten sich die Eltern als Übergeber klassischerweise ein Nutzungsrecht vor; denn sie wollen das Objekt weiterhin entweder (ggf. teilweise) selbst nutzen oder die Nutzungen in Gestalt von Mieteinnahmen erhalten.

Derartige Nutzungsrechte werden dinglich im Grundbuch gesichert, und zwar durch ein Wohnungs- oder ein Nießbrauchsrecht.

Neben der Absicherung der Übergeber führen derartige vorbehaltene Nutzungsrechte zu einer Reduzierung der steuerpflichtigen Zuwendung, was höchst willkommen ist.

Bereits bei Übergabe oder in der Folgezeit kann es jedoch dazu kommen, dass die Immobilie mit einer Grundschuld belastet werden soll, um das Darlehen einer Bank bzw. Sparkasse abzusichern.

Die Gründe hierfür sind unterschiedlich:

Der Übernehmer möchte das an weichende Geschwister zu zahlende sog. Gleichstellungsgeld fremdfinanzieren oder bei einem Mehrgenerationenhaus stehen Umbaumaßnahmen des übernehmenden Kindes an, die dazu dienen, mit den Eltern auf verschiedenen Etagen im selben Haus zu wohnen.

Damit gewinnt dann der Rang dieser Sicherheiten im Grundbuch Bedeutung.


Rangverhältnis

Das Rangverhältnis im Grundbuch regelt die Reihenfolge, in der die im Grundbuch eingetragenen Rechte verwirklicht werden.

Im Falle einer Zwangsversteigerung geht das besserrangige Pfand- oder Verwertungsrecht dem schlechterrangigen Recht bei der Verteilung des Erlöses vor bzw. das schlechterrangige Recht ggf. auch vollständig unter, weil es gemäß § 91 Absatz 1 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) erlischt.


Rangänderung

Der einmal entstandene Rang kann durch Vereinbarung der Beteiligten und Eintragung im Grundbuch wieder geändert werden.

Der neue Rang entsteht gemäß § 880 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit Vorliegen aller notwendigen Einigungs- und Zustimmungserklärung und Eintragung im Grundbuch.

Soll die Rangänderung aufgehoben werden, so ist eine neue Rangänderung notwendig.


Wohnungsrecht/Nießbrauch in der Zwangsversteigerung

Wird das mit dem Recht belastete Grundstück zwangsversteigert, kommt es für den Fortbestand grundsätzlich darauf an, ob es im Rang vor oder nach dem Recht, aus dem die Zwangsversteigerung betrieben wird, im Grundbuch eingetragen ist.


Vorrang

Das Wohnungs-/Nießbrauchsrecht, das dem Recht, aus dem die Zwangsversteigerung betrieben wird, im Rang vorgeht, bleibt von der Zwangsversteigerung unberührt.

Es ist vom Ersteher des Grundstücks, der damit auch in das Rechtsverhältnis des Berechtigten eintritt, zu übernehmen.


Nachrang

Wird die Zwangsversteigerung dagegen aus einem dem Wohnungs-/Nießbrauchsrecht im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Verwertungsrecht (z.B. Grundschuld einer Bank/Sparkasse) betrieben, so erlischt dieses Nutzungsrecht mit dem Zuschlag.

Mit dem zuschlagsbedingten Erlöschen verwandelt sich das Nutzungsrecht in einen Wertersatzanspruch.

Der Höchstbetrag des Wertersatzes kann gemäß § 882 BGB vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden.

Unter den Voraussetzungen des § 268 Absatz 1 S. 1 BGB kann der Nutzungsberechtigte die Forderung des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers ablösen mit der Folge, dass die Forderung wegen derer die Zwangsversteigerung betrieben wird, auf ihn übergeht.


Praxistipp:

Bei einer Beleihung wollen sich Bank/Sparkassen mit Sicherheiten (Grundschuld) immer den 1. Rang sichern. Das bedingt, dass Sie als Übergeber mit ihrem Recht (Wohnungsrecht/Nießbrauch) im Rang zurücktreten müssen.

Sprechen Sie daher mit Ihrem Kind als Übernehmer, sofern eine Beleihung erforderlich ist, über eine Begrenzung der Höhe nach; diese Begrenzung muss dann auch im Übergabevertrag fixiert werden.

Nur insoweit diese Maßgabe erfüllt ist, erteilen Sie im Übergabevertrag vorab Ihre Zustimmung zu einem evt. Rangrücktritt zu Gunsten einer finanzierenden Bank/Sparkasse.