Erbauseinandersetzungen bei Immobilienvermögen führen zunehmend zu Teilungsversteigerungen. Wie Sie das verhindern können.

Die Teilungsversteigerung


Einführung

Häufig geht es bei den Streitigkeiten im Vorfeld einer Teilungsversteigerung um die Frage einer Vermietung der Immobilie oder die Übernahme der Immobilie durch einen oder mehrere Miterben und die Abfindungszahlung an die anderen Erben.

Vielfach können sich die Beteiligten aber selbst bei Einigung über einen Verkauf nicht einmal auf einen Makler einigen, weil der Vorschlag eines Miterben das Misstrauen des/der anderen weckt.

So kommt es immer häufiger zu Teilungsversteigerungen, was in Zeiten von "Betongold" die Aktualität dieses Themas erklärt und dieses in den Fokus rückt.


Ziel der Teilungsversteigerung

Immobilien kann man nicht real teilen. Sind sich die Erben nicht einig, was mit einer Immobilie im Nachlass geschehen soll, dann muss sie versteigert werden, denn den Versteigerungserlös = Geld kann man teilen.

Auch einzelne von mehreren zum Nachlass gehörende Grundstücke können zur Versteigerung gebracht werden. Hierin ist keine unzulässige Teilerbauseinandersetzung zu sehen; denn den Erben steht es frei, in welcher Reihenfolge sie Nachlassgegenstände verwerten.

Was den Beteiligten aber oftmals nicht klar ist:

Der Versteigerungserlös wird vom Gericht nicht an die Miterben ausgezahlt, sondern dort nur hinterlegt. Denn die Gemeinschaft am Nachlassgrundbesitz setzt sich zunächst als Gemeinschaft am Versteigerungserlös fort!

Nur dann, wenn sich die Miterben einig sind, können sie den Nachlass abwickeln, untereinander aufteilen oder verwerten. Eine Verteilung des Versteigerungserlöses entsprechend der Erbanteile setzt folglich das Einvernehmen aller Miterben voraus.

Ansonsten schließt sich an die Teilungsversteigerung ein weiteres gerichtliches Verfahren vor den ordentlichen Gerichten (Landgericht) zur Erbauseinandersetzung nach einem bestimmten Teilungsplan an.

Die Teilungsversteigerung dient daher nur der Vorbereitung. Geteilt ist mit der Teilungsversteigerung also noch nichts und befriedet mit Sicherheit auch nicht!

Vielfach können festgefahrene Erbengemeinschaften aber durch einen taktischen Versteigerungsantrag wieder in Gang gebracht werden, wie meine Erfahrungen zeigen.


Verfahren

Jeder Miterbe kann, und dies unabhängig von seiner Erbquote, jederzeit einen Teilungs­versteigerungsantrag stellen, um die Aufhebung der Gemeinschaft vorzubereiten.

Sämtliche Miterben sowie diejenigen Personen, denen Nießbrauchs- oder Pfandrechte an Erbteilen zustehen, sind am Verfahren zu beteiligen.

Die wichtigste Maßnahme eines Miterben, um auf das Versteigerungsverfahren Einfluss zu nehmen, stellt der Verfahrens­beitritt dar.

Nur dadurch kann der Miterbe als Antragsgegner seine Verfahrensrechte wahren und nicht in eine völlige Abhängigkeit vom Antragsteller geraten.

Denn unterbleibt ein Beitritt, kann der Antragsteller jederzeit den Antrag zurücknehmen oder die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen.

Dem Antrag auf Teilungsversteigerung ist eine beglaubigte Abschrift des öffentlichen Testamentes mit Ausfertigung des Eröffnungsprotokolls oder eine Ausfertigung des Erbscheins beizufügen.

Beizufügen ist weiter ein beglaubigter Grundbuchauszug, der nicht älter als eine Woche sein sollte und aus welchem sich das Eigentumsrecht des Erblassers bzw. der Erbengemeinschaft ergeben muss.

Die Teilungsversteigerung wird alsdann vom Vollstreckungsgericht (Amtsgericht am Ort der belegenen Sache) durch Beschluss angeordnet.


Verhinderung/Verzögerung

Die Teilungsversteigerung können Sie nicht verhindern, denn nach dem Gesetz ist die Erbengemeinschaft nicht auf Dauer angelegt, sondern nur als Abwicklungsgemeinschaft; kein Miterbe soll gezwungen werden, in einer Zwangsgemeinschaft verbleiben zu müssen.

Ein Miterbe kann allerdings bei Gericht die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen, wenn „dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen aller Miterben angemessen erscheint“.

Die Einstellung kann auf längstens sechs Monate erfolgen und kann einmalig wiederholt werden.

Als Miterbe werden Sie durch das Gericht, das Ihnen den Beschluss über die Anordnung der Teilungsversteigerung zustellt, über die Möglichkeit, einen solchen Einstellungsantrag zu stellen, informiert.


Praxishinweis:

Es bestehen Ausnahmen vom Recht eines jeden Miterben auf Antragstellung:

  1. Eine Teilungsanordnung des Erblassers steht einer von einem Miterben betriebenen Teilungsversteigerung grundsätzlich entgegen. Der begünstigte Miterbe kann gegen die Teilungsversteigerung im Wege der unechten Drittwiderspruchsklage vorgehen. Ein Recht zur Teilungsversteigerung kann aber ausnahmsweise dann bestehen, wenn die Versteigerung erforderlich ist, um einen schweren Nachteil für den Nachlass abzuwenden, und berechtigte Interessen des begünstigten Miterben nicht entgegenstehen. (OLG Oldenburg, Urteil vom 04.02.2014, Az.: 12 U 144/13)

  2. Die Ernennung eines Testamentsvollstreckers schließt die Anordnung der Versteigerung eines Grundstücks zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft an einem der Testamentsvollstreckung unterliegenden Grundstück auch gegenüber einem Gläubiger eines Miterben aus, der dessen Anteil an dem Nachlass gepfändet hat. Leitsatz (BGH, Beschluss vom 14.05.2009, Az.: V ZB 176/08)


Folgerung für Ihr Testament:

Durch eine Teilungsanordnung kann man ein zum Nachlass gehörendes Grundstück einem Miterben zuweisen, ohne dass sich hierdurch die Erbquoten verändern. Die anderen Miterben erhalten dann entsprechend mehr vom übrigen Nachlassvermögen.

Das Problem:

Bildet die Immobilie den wesentlichen Nachlasswert, so fehlt es an weiterem Vermögen, um einen Ausgleich unter den übrigen Miterben herbeizuführen. Und es ist nicht möglich, auf diesem Wege den mit der Immobilie bedachten Erben zu verpflichten, aus seinem Privatvermögen die anderen Miterben auszuzahlen. Damit wäre die Teilungsanordnung unwirksam.

Besser ist es in diesem Fall zur Streitvermeidung und zum Erhalt der Immobilie für einen Miterben, sämtlichen Miterben in einer frei wählbaren Reihenfolge im Wege eines Vermächtnisses jeweils ein Übernahmerecht zu einem bestimmten Preis/Schätzwert zuzuwenden.

Für den Fall, dass keiner die Immobilie übernehmen möchte, kann dann einer von ihnen zum Testamentsvollstrecker bestimmt werden mit der einzigen Aufgabe, die Immobilie zum bestmöglichen Preis am Markt zu veräußern und den Erlös unter den Erben entsprechend ihrer jeweiligen Erbquote nach Abzug der Kosten aufzuteilen.