Eine Immobilie, aber mehrere Erben (z.B. Kinder oder Enkelkinder). Wie kann man eine Aufteilung zur Streitvermeidung testamentarisch regeln?

Eine Immobilie, mehrere Erben

Die Erbengemeinschaft ist eine Notgemeinschaft, die beim Vorhandensein von mehr als einem Erben kraft Gesetzes mit dem Erbfall entsteht. Sie ist letztlich darauf angelegt, abgewickelt und aufgelöst zu werden, was Vereinbarungen über die Auseinandersetzung des Nachlasses voraussetzt.

Alle Erben sitzen in einem Boot, weil der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen wird und Entscheidungen auch gemeinschaftlich getroffen werden müssen. Das führt häufig zu Streit, gerade bei Immobilien, weil hier regelmäßig Bewirtschaftungskosten anfallen.

Besteht kein klassischer Familienverbund oder/und kommen Schwiegerkinder mit einer anderen emotionalen Bindungskraft hinzu, kann eine zentrifugale Dynamik in Gang gesetzt werden, die nicht selten vor Gericht endet, wo alle Miterben verklagt werden müssen; denn die Erbengemeinschaft als solche ist nicht rechtsfähig. 

Daher verwundert es nicht, dass Erblasser, wie ich es immer häufiger in der Praxis erlebe, bei testamentarischen oder erbvertraglichen Gestaltungen Bestimmungen wünschen, die entweder erst gar keine Erbengemeinschaft entstehen lassen oder einen besonders werthaltigen Gegenstand, wie eine Immobilie, einem einzelnen Erben zuweist, ohne die Miterben wertmäßig zu benachteiligen. 

Welche Regelungsmöglichkeiten gibt es?

Ausgehend von unserem Ausgangsfall, dass nur eine Immobilie (das Familienheim) vorhanden ist, wäre folgende Lösung denkbar:

Der Anspruch eines jeden Miterben, jederzeit die Erbauseinandersetzung verlangen zu können, wird ganz oder teilweise ausgeschlossen, also ein Erbteilungsverbot erlassen, längstens möglich für 30 Jahre seit dem Eintritt des Erbfalls (§ 2044 II BGB). Es kann als Auflage ausgestaltet und durch Testamentsvollstreckung abgesichert werden, damit die Erben sich nicht über das Verbot hinwegsetzen können.

Abmildern könnte man dieses gänzliche Verbot, indem man zulässt, dass eine bestimmte Mehrheit der Miterben die Auseinandersetzung verlangen kann.

In den meisten Fällen wird dies aber nicht gewollt sein, weil es die Erben aneinander "kettet". Selbst mit einem externen Testamentsvollstrecker für die Dauer des Auseinandersetzungsverbots, der Kontroll- und Ausgleichsfunktionen hat.  

Lässt man eine Auseinandersetzung zu, so ist an eine Teilungsanordnung zu denken.

Im Gegensatz zu einem Vorausvermächtnis (das ist ein Vermächtnis an einen der Miterben, mit dem er ein "Extra" erhält, ohne Anrechnung auf seinen Erbteil), ändert sie nicht die Erbquoten, sondern weist einen Nachlassgegenstand einem bestimmten Erben zu, der dafür z.B. vom Geldvermögen entsprechend weniger oder gar nichts mehr erhält.

Das Problem hierbei ist weniger die Bewertung der Immobilie. Hierzu kann man bindend bestimmen, dass der Gutachterausschuss der nach dem Baugesetzbuch (BauGB) zuständigen Verwaltungsbehörde diesen festlegt.

Das eigentliche Problem ist, dass zumeist die in Frage stehende Immobilie das wesentliche Vermögen bildet und daher nicht genügend weiteres Vermögen vorhanden ist, um den Wert mit sonstigem (Geld)vermögen an die Miterben zum Ausgleich zu bringen, so dass jeder unter dem Strich gleich viel erhält, entsprechend der Erbquoten.

Der begünstigte Erbe würde demnach mit der Immobilie überquotal mehr erhalten.

Man kann in diesem Fall den Erben nicht zwingen, aus seinem Eigenvermögen die Mittel für die Ausgleichszahlungen aufzubringen, es sei denn, man würde seine Erbenstellung an diese Bedingung knüpfen ("und bist Du nicht willig, so brauch ich Gewalt").

Wenn sich aber der begünstigte Miterbe weigert, einen Ausgleich aus seinem Eigenvermögen zu zahlen, so ist die Teilungsanordnung unwirksam und damit bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft unbeachtlich.

Ein weiterer Schwachpunkt, selbst bei ansonsten werthaltigem Nachlass, ist, dass die Teilungsanordnung für den Begünstigten verpflichtend ist, er die Immobilie also übernehmen muss. Will er das nicht, muss er das Erbe ausschlagen. 

Wie könnte eine praktikable Lösung aussehen?

In unserem Fall wäre ein Vermächtnis das richtige Instrument dergestalt, dass die Kinder, z.B. in der Reihenfolge ihres Lebensalters, das Recht erwerben, die Immobilie zu einem bestimmten Preis zu übernehmen; sie können, müssen aber nicht.

Das Übernahmerecht des Vermächtnisnehmers ist also die Option, unter Anbietung einer Gegenleistung die Übertragung der Immobilie aus dem Nachlass verlangen zu können. 

Einigen sich alle, einen anderen Weg bei der Erbauseinandersetzung zu gehen, erlischt das Übernahmerecht.

Will man einen reibungslosen und wenig streitanfälligen Ablauf sicherstellen, so sollte -ggf. nur für diese Aufgabe-, die Anordnung einer Testamentsvollstreckung in Erwägung gezogen werden.

In einem Berliner Testament könnte ein Vermächtnis, wie vorstehend beschrieben, wie folgt lauten:

Formulierungsbeispiel:

Nach dem Tod des Längstlebenden beschweren wir unsere Schlusserben mit nachfolgendem Vermächtnis:

  1. Derjenige unserer Schlusserben, der das sich beim Eintritt des Schlusserbfalls noch im Nachlass befindende Haus- bzw. Wohnungseigentum verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung nebst Nebenräumen, die sich nicht in der jeweiligen Wohnung befinden (Keller, Stellplatz, Garage etc.) zu Eigentum erwerben will, kann dieses gegen Zahlung des durch den Gutachterausschuss der nach dem BauGB zuständigen Verwaltungsbehörde am Ort der belegenen Sache für alle Beteiligten verbindlich ermittelten Verkehrswertes übernehmen.


     
  2. Von dem gemäß Ziff. 1 ermittelten Schätzwert sind etwaige Grundpfandrechte, soweit sie noch valutiert sind sowie sonstige, den Grundstückswert mindernde Belastungen in Abzug zu bringen.

     
  3. Sollten mehrere der Schlusserben an der Immobilie interessiert sein, so soll das erste Entscheidungsrecht derjenige haben, der das Haus bzw. die Wohnung zum Zeitpunkt des Schlusserbfalls für sich und seine Familie selbst nutzt, im übrigen soll das jeweils höhere Lebensalter entscheiden.
     
  4. Im Falle der Selbstnutzung und Übernahme sind dem Übernehmer die Nutzungen des Gegenstandes bis zum Eigentumserwerb im Wege des Vorausvermächtnisses, also ohne Anrechnung auf seinen Erbteil, zugewandt, sofern keine lebzeitige anderweitige Vereinbarung getroffen wurde.
     
  5. Die Erklärung zur Übernahme hat binnen einer Frist von drei Monaten nach Feststellung und Bekanntgabe des ermittelten Verkehrswertes schriftlich gegenüber der Erbengemeinschaft (alternativ: gegenüber dem Testamentsvollstrecker) zu erfolgen.

     
  6. Nach der ranggerechten Eintragung der Eigentumsübertragungsvormerkung ist der Übernahmepreis zu zahlen. Danach erfolgen Auflassung und Eintragung im Grundbuch.

     
  7. Die Kosten der Begutachtung fallen in den Nachlass. Die Kosten der Eigentumsumschreibung trägt der Übernehmer.

     
  8. Das Recht zur Übernahme erlischt spätestens mit Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft nach dem Tod des Längstlebenden.