Wer eine Immobilie besitzt, sollte beim Vererben die Steuer im Blick haben. Schließlich geht es aufgrund rapider Wertsteigerungen um viel Geld.

"Betongold" und die Schenkungs-/Erbschaftssteuer

Immobilien machen über die Hälfte der Geldanlage in Deutschland aus. In Niedrigzins-Zeiten und angesichts rapider Wertsteigerungen sind sie eine "sichere Bank".

Die Wertsteigerung aber ist nur die eine Seite der Medaille, die damit verbundene Steuerlast bei Vererbung die andere Seite.

Die (sukzessive) Schenkung von Immobilien im Wege vorweggenommener Erbfolge bereits zu Lebzeiten nimmt daher stetig zu. Die steuerlichen Freibeträge belaufen sich dabei je Kind auf derzeit 400.000 Euro und je Enkelkind auf 200.000 Euro. 

Zur Absicherung des Schenkers ist der Nießbrauchsvorbehalt dabei ein probates Gestaltungsmittel.


Umfang und Inhalt des Nießbrauchs

Der Nießbraucher darf die Immobilie nutzen und die Erträge daraus ziehen; das bedeutet im Klartext: selbst darin wohnen, vermieten, verpachten oder auch einem anderen unentgeltlich zur Nutzung überlassen.

Bei Mietverhältnissen bleibt bzw. wird der Nießbraucher Vermieter. Bei einer Eigentumswohnung hat er aber in der Eigentümerversammlung kein Stimmrecht. Dieses verbleibt beim Eigentümer.

Als "Preis"  hat der Nießbraucher die Kosten für die Erhaltung der Immobilie zu tragen, Versicherungspflichten zu erfüllen und darüber hinaus die öffentlichen und die privaten Lasten zu tragen, wie z.B. die Grundsteuer.

Anders sieht es bei den sog. aussergewöhnlichen Maßnahmen aus, wie Dachsanierung oder Erneuerung der Heizungsanlage; die damit verbundenen Kosten hat er nicht zu tragen.

Abweichende Vereinbarungen bei der Kostentragung sind zulässig und in der Praxis wegen der Abschreibungsmöglichkeiten und des Werbungskostenabzugs die Regel (sog. Totalnießbrauch). 


Schenkungssteuer

Der Kapitalwert des Vorbehaltsnießbrauchs wird bei der Schenkungssteuer vollumfänglich vom Wert der selbstgenutzten Immobilie in Abzug gebracht, wodurch sich die Bemessungsgrundlage reduziert.

Bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien reduziert sich der Betrag auf 90%, weil beim Wertansatz der Immobilie bereits ein Abschlag in Höhe von 10% gewährt wird.

Grundbesitzwert

Der Grundbesitzwert wird vom Finanzamt auf gesetzlicher Grundlage nach dem "gemeinen Wert" ermittelt.

Das Bewertungsverfahren basiert auf den Daten der Gutachterausschüsse (z.B. den Bodenrichtwerten), berücksichtigt aber die tatsächlichen Lage-, Ausstattungs- oder Zustandsgegebenheiten der Immobilie nicht.

Somit entsteht nicht selten ein deutlich höherer Grundbesitzwert als tatsächlich am Markt zu erzielen wäre und damit eine zu hohe Steuerlast. 

Die Festsetzung der Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer ist aber gegenüber dem Finanzamt widerlegbar.

Der Steuerpflichtige kann mittels eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens eines Sachverständigen für Immobilienbewertung den Nachweis des "niedrigeren gemeinen Wertes" führen und dadurch häufig Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer sparen.

Wert Nießbrauch

Die Höhe des Kapitalwerts hängt vom Jahreswert des Nießbrauchs und vom Alter des Nießbrauchers bzw. von der Laufzeit des Nießbrauchs ab.

Wird der Nießbrauch auf Lebenszeit bestellt, wird der Kapitalwert durch Multiplikation des Jahreswerts mit einem anhand der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes festgelegten Vervielfältiger multipliziert. 

Der Jahreswert des Nießbrauchs ist der Betrag, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt wird; maßgeblich ist der Reinertrag, der sich nach Abzug der vom Nießbraucher zu tragenden Kosten ergibt.

Als Anhaltspunkt für die Zukunftsprognose können dabei die in den letzten 3 Jahren durchschnittlich erwirtschafteten Erträge dienen.


Mehrere Nießbrauchsberechtigte

Sind Eltern gemeinsam Eigentümer einer Immobilie, die sie unter Nießbrauchsvorbehalt an ihr Kind schenken möchten, und soll der Nießbrauch erst mit dem Tod des zuletzt Versterbenden enden, so ist das Lebensalter und das Geschlecht derjenigen Person maßgebend, für die sich der höchste Vervielfältiger ergibt.

Erlischt das Nießbrauchsrecht mit dem Tod des zuerst Versterbenden, so ist das Lebensalter und Geschlecht derjenigen Person maßgebend, für die sich der niedrigste Vervielfältiger ergibt.

Ist nur ein Elternteil Grundstückseigentümer und schenkt er das Grundstück an das gemeinsame Kind, besteht die Möglichkeit der Vereinbarung eines Nießbrauchs zugunsten des Schenkers und zugunsten des Ehegatten, der über den Nießbrauch ebenfalls mit Mieterträgen versorgt werden soll.

In der Regel erhält hier der Ehegatte als Nichteigentümer den Nießbrauch unter der aufschiebenden Bedingung, dass der andere Ehegatte und bisherige Alleineigentümer des Grundstücks verstirbt.


Rückforderungsrechte

Vertragliche Rückforderungsrechte bedeuten Schutz für den Übergeber bei wesentlichen Störungen im Verhältnis zum Übernehmer.

Folgende Rückforderungsgründe sollten daher in einen Übergabevertrag standardmäßig aufgenommen werden:

  1. der Vertragsbesitz wird ganz oder teilweise ohne schriftliche Einwilligung des Übergebers veräußert oder er verliert durch eine sonstige Verfügung das Eigentum daran, etwa durch Schenkung,

  2. der Grundbesitz wird ohne Zustimmung des Übergebers belastet oder eingetragene Belastungen (z.B. Grundschuld) werden revalutiert,

  3. der Grundbesitz von Zwangsvollstreckung oder Zwangsverwaltung betroffen ist, sofern die Maßnahme nicht binnen zwei Monaten aufgehoben wird,

  4. der Übernehmer in Insolvenz fällt, die Eröffnung des Verfahrens mangels Masse abgelehnt wird oder er die Vermögenserklärung abgibt,

  5. der Übernehmer vor dem Berechtigten verstirbt.

Bei einem Vorversterben des Übernehmers erhalten Sie somit die Rechtsmacht zurück, anderweitig über den Grundbesitz zu verfügen, insbesondere um damit auch zu verhindern, dass der Ehepartner des verstorbenen Kindes über sein Pflichtteilsrecht einen Geldanspruch erwirbt, bei dessen Bemessung auch der Wert des Grundbesitzes, der vormals Ihrer war, berücksichtigt wird.


Einen Übergabevertrag -der beurkundungspflichtig ist- zur ersten Orientierung und Vorbereitung finden Sie hier.


Praxistipp:

Entwickeln sich die Immobilienwerte weiterhin wie in den letzten Jahren, ist es aus steuerlicher Sicht sinnvoll, Immobilienvermögen vor dem Erbfall zu übertragen; das hat neben dem steuerlichen Effekt auch eine befriedende Funktion unter den Erben. Denn Immobilien im Nachlass führen häufig zu Streit unter den Miterben.

Ein bewährtes Gestaltungsmittel ist hierbei die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt (sog. Vorbehaltsnießbrauch) in Form des Totalnießbrauchs mit weitreichenden Rückforderungsrechten zu Gunsten des Übergebers.

Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert die schenkungssteuerliche Bemessungsgrundlage.

Zudem wird bei etwaigen Pflichtteilsansprüchen nicht der Immobilienwert zum Zeitpunkt des Erbfalls in Ansatz gebracht, sondern zum Zeitpunkt der Schenkung (sog. Niederstwertprinzip). Die Differenz kann aufgrund der Wertentwicklung erheblich sein!

Besteht das Immobilienvermögen aus mehreren Objekten, dann kann alternativ, wenn der Zusammenhalt des Immobilienvermögens generationsübergreifend im Vordergrund steht, auch die Einbringung der Immobilien in eine Familien-Grundstücksgesellschaft erwogen werden.

Zur Ausschöpfung der steuerlichen Freibeträge können hier sukzessiv Anteile ohne Notarkosten auf die Kinder/Enkelkinder übertragen werden.

Zudem ermöglichen flexible gesellschaftsvertragliche Gestaltungen weitreichende Sicherungsrechte, auch gegen den Zugriff familienfremder Dritter, wie etwa Schwiegerkinder.