Verkauf des Grundstücks gegen Wohnungsrecht und Pflegeverpflichtung: Erben gehen bei frühem Tod des Verkäufers leer aus.

OLG Frankfurt/M., Beschluss vom 06.05.2019

Das Oberlandesgericht hatte sich mit folgendem Sachverhalt zu befassen (Az.: 8 W 13/19):

Der Bruder hatte sein Haus an die Nichte verkauft, unter dem Vorbehalt des lebenslangen Wohnrechts und der Verpflichtung der Nichte zur Pflege im häuslichen Bereich, solange dies für sie möglich und zumutbar war.

Beide Rechte wurden kapitalisiert und vom Kaufpreis in Abzug gebracht.

Nur wenige Wochen nach dem Verkauf verstarb der Bruder unerwartet.

Seine Schwester als Miterbin wollte nun Prozesskostenhilfe für eine Zahlungsklage wegen des infolge des Todes gegenstandslos gewordenen Wohnrechts und der Pflegeverpflichtung. 

Das OLG hat die Beschwerde gegen die Entscheidung des Landgerichts für eine beabsichtigte Zahlungsklage zurückgewiesen. 


Zur Begründung:

1. Die Unwägbarkeiten waren den Vertragsparteien bewusst

Beide Seiten hätten sich bei Abschluss im Ungewissen darüber befunden, wie lange der Verkäufer (der Erblasser) leben und ob er zu Lebzeiten pflegebedürftig im Sinne des Vertrages werden würde.

Die Nichte sei das Risiko eingegangen, dass sie - sofern der Erblasser sehr alt werde, gleichzeitig aber bald nach Vertragsschluss pflegebedürftig - über einen sehr langen Zeitraum Pflegeleistungen erbringen müsse.

Umgekehrt sei der Erblasser das Risiko eingegangen, dass er im Fall seines frühen Todes sein Grundstück an die Nichte überlassen habe, obwohl sie ihn nicht pflegen und ein Wohnrecht nur für kurze Zeit habe erdulden müssen.

Es sei kein Grund ersichtlich, warum im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung deswegen eingegriffen werden sollte, da sich das Risiko des Erblassers zu einem sehr frühen Zeitpunkt realisiert habe.

Auch im umgekehrten Fall, wenn die Nichte ihre Verpflichtungen für einen sehr langen Zeitraum hätte erfüllen müssen, hätte kein Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung bestanden. 

2. Kein Wegfall der Geschäftsgrundlage

Raum für eine Anpassung des Vertrages nach den so genannten Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage bestehe ebenfalls nicht.

Bei der Vereinbarung eines lebenslangen Wohnungsrechts müsse jeder Vertragsteil grundsätzlich damit rechnen, dass der Berechtigte sein Recht wegen Krankheit und Pflegebedürftigkeit nicht bis zu seinem Tod ausüben könne.

Für den Tod des Berechtigten könne insoweit nichts anderes gelten.

Gleiches gelte für die Pflegeverpflichtung. Auch hier müsse jeder Vertragsteil grundsätzlich damit rechnen, dass diese Verpflichtung infolge des Todes des Berechtigten bereits kurze Zeit nach dem Abschluss des Vertrages gegenstandslos werde.


Praxistipp:

Es kommt häufig vor, dass Immobilien schon zu Lebzeiten unter Vorbehalt des Nießbrauchs oder eines Wohnungsrechts und mit/ohne Pflegeverpflichtung übertragen werden.

Oftmals ist es eines von mehreren Kindern, das die Immobilie von den Eltern übernimmt und in diesem Fall zusätzlich zu den vorgenannten Rechten Gleichstellungsgelder an die weichenden Geschwister zahlt.

Bei der Bemessung der Höhe werden dann in der Regel die Verpflichtungen nach der statistischen Lebenserwartung des oder der Übergeber (Eltern) kapitalisiert und vom Verkehrswert in Abzug gebracht.

Hier kann durch entsprechende Gestaltung sichergestellt werden, dass im Fall eines unerwartet frühen Versterbens die Geschwister insoweit noch einen zusätzlichen Zahlungsanspruch erwerben.

Denn wenn Nießbrauch/Wohnungsrecht und Pflegeverpflichtung ein frühes Ende finden, wird der Übernehmer von allen Lasten frei und kann nach Belieben mit der Immobilie verfahren, das bedeutet auch, sie zu einem möglicherweise sehr hohen Preis verkaufen und den Erlös für sich selbst behalten.