Hausverkauf mit Wohnungsrecht: im Rentenalter abgesichert, und das in den eigenen vier Wänden. Worauf Sie hierbei achten sollten.

Hausverkauf mit Wohnungsrecht

Immer mehr ältere Haus- oder Wohnungseigentümer, die kinderlos sind, überlegen, zur Aufbesserung ihrer Rente oder einfach, um sich auch im Alter Wünsche zu erfüllen, ihre Immobilie zu veräußern. Gleichzeitig möchten sie aber in ihrer vertrauten Umgebung bleiben und die Immobilie weiter bewohnen.

Worauf ist bei der Umsetzung dieses Wunsches zu achten?


1. Wohnungsrecht statt Nießbrauch

Ein umfangreiches ausschließliches Wohnungsrecht, das dinglich im Grundbuch gesichert wird, ist hierbei oftmals die Wahl.

Zwar könnte man auch an ein Nießbrauchsrecht denken; der Käufer will aber regelmäßig in diesem besonderen Fall nicht, dass der Verkäufer auch zur Weitervermietung berechtigt sein soll, was beim Nießbrauch aber der Fall wäre.


2. Kostentragung

Während mangels ausdrücklicher Vereinbarung die mit der Ausübung des Wohnungsrechts anfallenden Kosten (z.B für Heizung, Wasser/Abwasser und Müllabfuhr) grundsätzlich vom Berechtigten zu tragen sind, fallen die Grundstückslasten dem Eigentümer zur Last, also z.B. die Grundsteuer.

Da es bei der Abgrenzung häufig zu Meinungsverschiedenheiten bis hin zum Streit kommen kann, empfiehlt es sich, präzise zu vereinbaren, wer welche Kosten und Lasten trägt. 


3. Mehrere Berechtigte

Soll ein Wohnungsrecht für mehrere Berechtigte bestellt werden (Ehepaar), dann ist die Bestellung je eines Wohnungsrechts an derselben Wohnung bzw. Haus mit ranggleicher Eintragung die beste Lösung.

Wichtig ist, dass die Vereinbarung diese Art der Bestellung (ranggleich) zum Ausdruck bringt, denn es gibt auch noch die Möglichkeit der Gesamtgläubigerschaft, die aber weniger praktikabel ist.


4. Nutzungsentgelt

Die Ausübung des Wohnungsrechts soll, das ist die Regel beim Immobilienverkauf im Alter, gegen – wiederkehrende – Leistungen erfolgen. Denn der Kaufpreis wird ja voll bezahlt.

Es ist anerkannt, dass neben einem im Grundbuch gesicherten Wohnungsrecht auch ein Mietvertrag zwischen denselben Parteien und über dasselbe Objekt wirksam vereinbart werden kann.

Der Mietvertrag kann aber nicht zum Inhalt des Wohnungsrechts gemacht werden, da auf dem Gebiet des Sachenrechts nur wenig Gestaltungsfreiheit besteht. Der Mietvertrag kommt also, salopp formuliert, nicht ins Grundbuch, was ein Minus an Sicherheit bedeutet.

In dem Vertrag sollten daher zunächst die Vereinbarungen hierzu klar und eindeutig sein, bei scharfer Trennung von Wohnungsrecht einerseits und Mietvertrag andererseits.

Um dennoch eine „quasidingliche“ Sicherung eines vereinbarten Entgelts herbeizuführen, kann man sich der – rechtlich zulässigen – Verwendung einer auflösenden Bedingung in Ansehung der Wohnungsdienstbarkeit bedienen.

Wird deren Fortbestehen davon abhängig gemacht, dass die vereinbarten Mietzahlungen rechtzeitig erbracht werden, so würde beim Ausbleiben dieser Leistung die -auflösend bedingte- Dienstbarkeit endgültig erlöschen.


5. Erlöschen des Wohnungsrechts

Was passiert, wenn der Berechtigte doch auf Dauer in ein Pflegeheim muss, weil die Versorgung im Haus aus medizinischen oder pflegerischen Gründen nicht mehr gewährleistet werden kann?

Das Mietverhältnis kann dann beendet werden, aber wie sieht es mit dem unentgeltlichen Wohnungsrecht aus?

Hier zeigt sich, wie sinnvoll die Koppelung von Wohnungsrecht und Mietzahlung ist.

Denn wird das Mietverhältnis beendet und folglich keine Mietzahlung mehr erbracht, erlischt das Wohnungsrecht, wenn es, wie unter Ziff. 4 erläutert, auflösend bedingt ausgestaltet wurde.