Wie sieht es mit der (Erbschafts-)Steuerbefreiung für ein Familienheim im Falle einer länger dauernden Renovierung vor Einzug aus?

BFH, Urteil vom 28.05.2019

Grundsatz:

Der von Todes wegen erfolgte Erwerb des Eigentums an einem Familienheim durch den überlebenden Ehegatten ist von der Erbschaftsteuer befreit.

Der Begriff des Familienheims setzt voraus, dass der Erwerber dort den Mittelpunkt seines Lebensinteresses hat.

Nicht begünstigt sind deshalb Zweit- oder Ferienwohnungen. Unschädlich ist es, wenn das Kind, z.B. als Berufspendler, mehrere Wohnsitze hat, solange das Familienheim seinen Lebensmittelpunkt bildet.

Voraussetzung ist weiterhin, dass der verstorbene Ehegatte zivilrechtlicher Eigentümer oder Miteigentümer des Familienheims war.

Es genügt also nicht, wenn der Verstorbene nur einen Anspruch hatte auf das Eigentum, wie dies z.B. bei einer Vormerkung im Grundbuch der Fall ist.

Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienwohnheim innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus „zwingenden Gründen“ an einer Selbstnutzung gehindert, wie etwa bei der Unterbringung in einem Pflegeheim.

Für die Steuerbefreiung bei Kindern gelten dem Grunde nach die gleichen Voraussetzungen wie für Ehegatten oder Lebenspartner.

Als zusätzliches Tatbestandsmerkmal ist für Kinder zu beachten, dass die Wohnfläche der Wohnung 200 m² nicht übersteigt. 

Für Immobilien von Großeltern hingegen hat der Gesetzgeber beim Erwerb durch die Enkelkinder keine Steuerbefreiung vorgesehen.


Übertragung zu Lebzeiten:

Auch schon zu Lebzeiten können Familienheime unter bestimmten Bedingungen übertragen werden:

Durch Schenkung, z.B. wenn der Ehemann seiner Ehefrau das Eigentum oder einen Miteigentumsanteil am Familienheim verschafft und darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Gehört das Familienheim bereits beiden zu Bruchteilen, kann die Begünstigung auch durch die Entschuldung bzw. durch Freistellung von eingegangenen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung der Immobilie in Betracht kommen. 


Unverzüglich:

Die Selbstnutzung des Erwerbers hat "unverzüglich" zu erfolgen. 

Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern, d.h. innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall.

Als angemessen billigen die Gerichte regelmäßig eine Bedenkzeit von sechs Monaten zu.

Der Bundesfinanzhof hatte sich nun in der eingangs genannten Entscheidung (Az.: II R 37/16) mit der Frage zu befassen,  wie das Tatbestandsmerkmal "unverzüglich" im Falle einer länger als 6 Monate dauernden Renovierung vor Einzug zu beurteilen ist.

Wird die Selbstnutzung der Wohnung erst nach Ablauf von 6 Monaten aufgenommen, könne ebenfalls eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen.

Allerdings müsse der Erwerber in diesem Fall darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen habe, aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten habe.

Solche Gründe könnten z.B. vorliegen, wenn sich der Einzug wegen einer Erbauseinandersetzung zwischen Miterben oder wegen der Klärung von Fragen zum Erbanfall und zu den begünstigten Erwerbern über den Sechsmonatszeitraum hinaus um einige weitere Monate verzögere.

Umstände im Einflussbereich des begünstigten Erwerbers, die nach Ablauf des Sechsmonatszeitraums zu einer längeren Verzögerung des Einzugs führten (wie z.B. eine Renovierung der Wohnung), seien nur unter besonderen Voraussetzungen nicht dem Erwerber anzulasten.

Das könne z.B. der Fall sein, wenn sich die Renovierung deshalb länger hinziehe, weil nach Beginn der Renovierungsarbeiten ein gravierender Mangel der Wohnung entdeckt wird, der vor dem Einzug beseitigt werden müsse.


Praxistipp:

  1. Behalten Sie die Sechsmonatsfrist im Hinterkopf.
     
  2. Bei Fristüberschreitung: Dokumentieren Sie die Gründe; diese dürfen nicht in Ihrer Sphäre liegen.
     
  3. Je größer der zeitliche Abstand zwischen Erbfall und tatsächlichem Einzug in die Wohnung/das Haus ist, umso höhere Anforderungen werden nach der Entscheidung des BFH an die Darlegung des Erwerbers und seine Gründe für die verzögerte Nutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke gestellt.