Hohe Immobilienwerte können zu einer hohen Belastung mit Schenkungs-/Erbschaftssteuer führen. Die Familiengesellschaft als Gestaltungsoption.

Familiengesellschaften

Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren rasant gestiegen, man spricht mittlerweile von "Beton-Gold". Das hat auch bei lebzeitigen Übergaben von Immobilien an Kinder und Enkelkinder und von Todes wegen für die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer Konsequenzen.

Denn im Rahmen des Erbschaftsteuerreformgesetzes 2009 hat der Gesetzgeber insoweit die Bedarfsbewertung für das Grundvermögen für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke angepasst.

Mit der Neukonzeption der steuerlichen Bewertungsvorschriften nach den §§ 176 bis 198 ff. Bewertungsgesetz (BewG) verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, Grundstücke und Immobilien mit dem gemeinen Wert zu bewerten.

Der "gemeine Wert" wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert, Einzelveräußerungspreis) - und entspricht dem Preis, den ein fremder Dritter bezahlen würde.

Hier kann die Einbringung von Immobilien in eine Familiengesellschaft, auch Familienpool genannt, ein steuerlich interessantes Instrument zur Nachfolgegestaltung sein.

Welche Vorteile bietet eine Familiengesellschaft gegenüber der lebzeitigen Übertragung von Immobilien gegen -klassischerweise- Nießbrauchsrechte oder bei der Übertragung im Rahmen der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft?
 

Vorteile einer Familiengesellschaft

Zu den Vorteilen zählen neben der Verhinderung von Erbstreitigkeiten insbesondere:

  1. Gesellschaftsvermögen und Geschäftsführung lassen sich trennen; die Eltern können damit trotz Übertragung von Anteilen auf die Kinder/Enkelkinder weiterhin die Immobilien verwalten;
     
  2. Die Enkelkinder können durch gesellschaftsvertragliche Regelungen bereits berücksichtigt werden;
     
  3. Schwiegerkinder, die ein gesetzliches Erbrecht und Pflichtteilsrecht gegenüber dem mit ihnen verheirateten Kind haben, können von der Teilhabe am Gesellschaftsvermögen wirksam ausgeschlossen werden;
     
  4. Es entstehen bei der Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften, anders als bei der direkten Übertragung von Immobilien, keine Notarkosten.


Rechtsform

Die klassische Rechtsform bei einer Familiengesellschaft ist eine Personengesellschaft, weil bei der Übertragung der Grundstücke auf die Gesellschaft und bei den anschließenden Anteilsübertragungen keine Grunderwerbssteuer anfällt.

Im Bereich der vermögensverwaltenden Personengesellschaft stehen die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und die Kommanditgesellschaft (KG), insbesondere im Hinblick auf Verwaltungs- und Kostenaufwand im Vordergrund.

Die maßgebenden Entscheidungskriterien für die ein oder andere Rechtsform sind insbesondere Haftung und Vertretung der Gesellschaft bzw. ihrer Gesellschafter.

  1. Die Gründung der GbR ist unkompliziert. Die GbR gewährt allerdings keine Möglichkeit zur Haftungsbeschränkung. Außerdem sind Gesellschafterwechsel im Grundbuch einzutragen. Zudem haben minderjährige Gesellschafter mit Erreichen der Volljährigkeit ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht.

  2. Bei der KG haftet persönlich nur der Komplementär und nicht die Kommanditisten. Die beschränkte Haftung der Kommanditisten und deren fehlende Geschäftsführungsbefugnis entspricht zumeist dem Wunsch der Eltern, lebzeitig die Entscheidungshoheit zu behalten, insbesondere auch bei minderjährigen Gesellschaftern, wie z.B. den Enkeln.

    Gesellschafterwechsel sind nur im Handelsregister und nicht im Grundbuch einzutragen, die Vertretung der Gesellschaft kann durch das Handelsregister nachgewiesen werden. Zudem kann das Sonderkündigungsrecht mit Erreichen der Volljährigkeit durch gesellschaftsvertragliche Erschwernisse eingeschränkt werden.


Praxistipp:

Durch die gezielte Nachfolgeplanung mittels einer Familiengesellschaft kann Immobilienvermögen in der Familie zusammengehalten- und für die nachfolgende Generation gesichert werden.

Zudem lassen sich durch die mehrfache Ausnutzung von Freibeträgen erhebliche Minderungen bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer und aufgrund unterschiedlicher Progressionsstufen auch bei der Besteuerung von Einkünften erzielen.  

Das ist bei Immobilien deshalb so bedeutsam, weil aufgrund hoher -am gemeinen Wert orientierter- Immobilienwerte schnell hohe Steuerbelastungen zustande kommen.
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