Kann ein Übergabevertrag mit Pflegeverpflichtung aufgelöst werden, wenn das Verhältnis zwischen den Beteiligten zerrüttet ist?

BGH, Urteil vom 09.07.2021

In dem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall (Az.: V ZR 30/20) ging es um folgenden

Sachverhalt

Der herzkranke Kläger hatte seiner Schwester sein Wohnhaus übertragen, gegen Wohnrecht an einzelnen Räumen und Pflegeverpflichtung der Schwester. Die Schwester zog mit ihrem Ehemann, ihrer Tochter sowie dem Schwiegersohn ebenfalls in das Haus ein.

Wenig später stellte die Schwester die Pflegeleistungen ein. Der Kläger erklärte den Rücktritt vom Übergabevertrag, hauptsächlich nicht wegen des Ausfalls der Pflegeleistungen, sondern mit der Begründung, dass die Schwester ihn bedrängt und genötigt habe.

Zu Recht?

Urteilsgründe

Bei einem Übertragungsvertrag mit Pflegevereinbarung unter Geschwistern ist die dauerhafte, von gegenseitigem Vertrauen der Parteien getragene Beziehung im Zweifel Geschäftsgrundlage des Vertrags. Ist das Verhältnis zwischen dem Übertragenden und dem Übernehmenden heillos zerrüttet, führt dies - vorbehaltlich vertraglicher Vereinbarungen - zu dem Wegfall der Geschäftsgrundlage.

Der Vertrag, in dem der Kläger der Beklagten das Grundstück übertragen und diese dafür eine Pflegeverpflichtung übernommen habe, sei zwar ein gegenseitiger Vertrag, auf den die Regelungen der §§ 320ff. BGB anwendbar seien. Der Kläger habe den Rücktritt aber nicht darauf gestützt, dass die Beklagte die geschuldeten Pflegeleistungen seit Februar oder März 2014 nicht mehr erbracht habe.

Er mache vielmehr geltend, es sei ihm aufgrund eines heillosen Zerwürfnisses nicht länger zumutbar, Pflegeleistungen der Beklagten anzunehmen. Dass zwischen den Parteien ein tiefgreifendes Zerwürfnis bestehe, sei für das Revisionsverfahren zugunsten des Klägers zu unterstellen.

Die Vorschrift über den Wegfall der Geschäftsgrundlage sehe als Rechtsfolge die Auflösung des Vertrages dann vor, wenn eine Anpassung nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar sei.

Die Auflösung des Vertrags könne dabei durch Rücktritt oder Kündigung erfolgen, je nachdem, ob das Schuldverhältnis rückwirkend oder - wie etwa ein Dauerschuldverhältnis - nur für die Zukunft beseitigt werden könne.

Praxistipp:

In Übergabeverträgen werden standardmäßig Rückforderungsvorbehalte für bestimmte Fälle in die Urkunde aufgenommen, insbesondere bei Insolvenz des Übernehmers.

Erweitern Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit die Rücktrittsrechte um den Tatbestand einer Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses, wenn ein Wohnrecht vereinbart wurde, denn im Fall einer Zerrüttung ist es kaum mehr zumutbar, mit dem Übernehmer weiterhin unter einem Dach zu leben.

Es könnte jedoch daraus zwangsläufig ein Rechtsstreit erwachsen, um zu klären, ob in diesem besonderen Näheverhältnis über die "normalen" gelegentlich vorkommenden Spannungen hinaus, eine Zerrüttung vorliegt.

Bedenkenswert wäre daher, um sich solche Nachweisprobleme zu ersparen, die naturgemäß mit einem "Waschen schmutziger Wäsche" verbunden sind, zusätzlich eine Vereinbarung in die Urkunde aufzunehmen, dass im Falle des Wegzugs des Übergebers, der nicht auf einem Verschulden seinerseits beruht, eine monatliche Geldersatzleistung in Höhe der ortsüblichen Miete vom Übernehmer zu zahlen ist.

Dadurch bleiben zwei Wege offen: Rückforderung, wenn das Vertrauensverhältnis nachweislich zerrüttet ist oder zumindest Wegzug mit Geldersatzleistung. Eine solche ist übrigens bei Hofübergabeverträgen der gesetzliche Regelfall.